Bạn hiểu thế nào về bất động sản thế chấp

Bạn hiểu thế nào về bất động sản thế chấp Nhiều nhà đầu tư bất động sản đang chấp nhận thực trạng chờ ngân hàng phát mãi tài sản. Đã đến kỳ đáo hạn các khoản vay bất động sản (BĐS) trong tháng 6-2007 – thời điểm các ngân hàng cho vay BĐS mạnh nhất. Trong khi giá nhà, dự án Đức Giang Bảo Lộcđất hiện đã giảm từ 30%-50% và nhiều khả năng sẽ có một đợt giảm giá mới, ngân hàng và nhà đầu tư (NĐT) đang loay hoay tìm lời giải cho bài toán BĐS thế chấp
Xả cổ phiếu để “cứu” bất động sản? Dù rất muốn giữ lại số cổ phiếu ngành dược phẩm đã mua từ đầu năm 2007, đất nền Đức Giang Bảo Lộc nhưng anh Văn Hùng (quận Tân Bình - TPHCM) cũng đành bấm bụng bán gấp. Còn một tháng nữa là đến kỳ trả nợ ngân hàng phần vốn gần 300 triệu đồng trong tổng số 1 tỉ đồng vốn vay. Nếu anh tiếp tục vay, thì khoản tiền 700 triệu đồng còn lại sẽ phải chịu mức lãi suất trần là 18%/năm, cộng thêm các khoản phí dịch vụ khác lên đến 3,5%/năm, như vậy trung bình mỗi tháng anh phải trả một khoản lãi vay lên đến gần 12,5 triệu đồng. Những trường hợp như anh Hùng không phải là hiếm. Nhiều NĐT đành chấp nhận hy sinh cổ phiếu để giữ lại BĐS. Đối với những NĐT không dính đến cổ phiếu lại chọn phương án đẩy nhanh việc bán BĐS với mức ngang bằng, thậm chí thấp hơn giá thành chủ đầu tư bán ra để cắt lỗ, chuẩn bị nguồn tiền mặt trả ngân hàng thay vì chờ kéo nhau ra tòa. Song, một số khách hàng, trước đây vay tiền đầu tư nhà, đất theo dạng domino (mua xong đem thế chấp lấy tiền đầu tư tiếp) bắt buộc chấp nhận thực trạng chờ ngân hàng phát mãi tài sản. Chỉ cầm cự giúp khách hàng vài tháng Nhiều ngân hàng thừa nhận họ đang phải đối phó với việc thu hồi vốn các khoản vay tiền dài hạn mua nhà, tài sản thế chấp là BĐS hình thành trong tương lai. Thực tế cho thấy, thị trường BĐS xuống dốc, nhiều NĐT phải bán tháo BĐS để trả nợ ngân hàng, tất toán hợp đồng vay vốn. Thế nhưng, thị trường đóng băng, không ít người trong số họ không thể sang nhượng được BĐS, mất khả năng trả nợ ngân hàng. Tổng giám đốc một ngân hàng lớn cho biết ngân hàng ông sẵn sàng phương án sàng lọc khoản vay dài hạn. Khách hàng trễ nợ sẽ chuyển sang nợ quá hạn nhưng chỉ trong thời gian hai tháng. Nếu khách hàng mất khả năng trả nợ, ngân hàng không tiếp tục gia hạn nợ bởi phải trích thêm tỉ lệ quản lý rủi ro, tăng chi phí kinh doanh, chấp nhận thanh lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Theo ông Nguyễn Thanh Toại, Phó Tổng Giám đốc Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu (ACB), trường hợp NĐT không trả được nợ, đề nghị phát mãi tài sản thế chấp, ACB luôn sẵn sàng bởi ngân hàng đã có công ty thành viên chuyên quản lý khai thác tài sản nợ nên việc giải quyết tình trạng này không mấy khó khăn. Ông Võ Văn Châu, Tổng Giám đốc Ngân hàng Phương Đông (OCB), cho biết tùy trường hợp cụ thể ngân hàng sẽ linh hoạt cơ cấu lại nợ theo đúng quy định; có thể gia hạn nợ cho khách hàng, chấp nhận tăng chi phí quản lý rủi ro, hạ định mức trả nợ hằng tháng, giảm áp lực nợ cho người vay. Như thế, ngân hàng sẽ có phần thiệt thòi nhưng bù lại quan hệ tín dụng giữa hai bên không bị sứt mẻ. Nên có chính sách thu hồi nợ mềm dẻo Theo các chuyên gia kinh tế, NĐT không có khả năng trả nợ sẽ dẫn đến một đợt bán tháo nhà, đất trong thời gian tới. Giá nhà đất tiếp tục “lún” sâu. Điều này có lợi cho những người có nhu cầu thật sự về nhà ở nhưng bất lợi cho nền kinh tế. Bởi thị trường tín dụng nhà, đất bất ổn sẽ ảnh hưởng không tốt đến thị trường tài chính- ngân hàng. Vì thế, ngân hàng không nên quá cứng nhắc trong việc thu hồi nợ BĐS, Dự án Dã Quỳ Bảo Lộc cần có chính sách thu hồi nợ mềm dẻo để tránh tình trạng tương tự cuộc khủng hoảng tín dụng nhà, đất ở Mỹ.