Để lập phương án khả thi của dự án Bất động sản, chúng ta phải xác định được 03 thứ: doanh thu, chi phí và dòng tiền. Và cách này phù hợp cho dự án chung cư và dự án đô thị, những sản phẩm bán lấy tiền liền hoặc trong trung hạn. Riêng dự án nghỉ dưỡng mà cho thuê lấy tiền trong dài hạn thì cách tính khác. Như đã trình bày, muốn xác định tính khả thi, hay hiệu quả đầu tư của một dự án thì người ta sử dụng chỉ số IRR hay còn được gọi là tỷ suất hoàn vốn. IRR được hiểu nôm na là mức lợi nhuận trên vốn bỏ ra tính theo năm. Và tỷ suất này đạt khoảng 18-25% thì dự án đó được xem là có tính khả thi và tiềm năng sinh lời cao. Cách xác định doanh thu: Để xác định doanh thu, bạn phải xác định được nguồn tạo ra doanh thu. Đối với các dự án chung cư thì căn hộ là sản phẩm tao ra doanh thu, còn với dự án đô thị thì doanh thu là do các lô đất tao ra. Nhiều bạn không biết vô tình hay cố ý mà thường dùng cách tính đơn giản là lấy [Diện tích đất dự án] x [Đơn giá] để lấy doanh thu cho dự án đô thị và lấy [Diện tích xây dựng] x [Đơn giá] để lấy doanh thu cho dự án chung cư. Cách tính kiểu này chỉ phù hợp cho cá nhân, còn với những dự án lớn thì không dùng cách này được vì trong một dự án có khái niệm “Gross” là những thứ phải làm và “Net” là những thứ bán được. Nó giống như tiền lương của bạn vậy đó, trong hợp đồng lao động sẽ là lương Gross, và sau khi trừ hết các khoản tiền bạn phải đóng (BHXH, BHTN…) sẽ là số tiền bạn thực nhận là lương Net. Với Dự án cũng thế, cái bạn bán được không đồng nghĩa với cái bạn có. Do đó, để xác định doanh thu thì bạn phải biết được số lượng những gì bán được và giá trị bao nhiêu: Trong dự án đô thị, dựa theo bảng cân bằng sử dụng đất trong quyết định phê duyệt quy hoạch 1/500, cái mục “Đất ở” là cái diện tích bạn có thể bán được. Diện tích này thường chiếm 45-48% diện tích đất. Phần diện tích còn lại là để xây dựng cơ sở hạ tầng, tiện ích. Đê tính doanh thu, bạn lấy [Diên tích đất ở] x [Đơn giá] = [Doanh thu] Trong dự án chung cư, cũng ở chỉ tiêu quy hoạch, có một chỉ số là hệ số sử dụng đất(FAR), hệ số này cho phép biết được bạn được xây bao nhiêu diện tích trên sàn trên khu đất đó, dựa vào đó sẽ tính được diện tích có thể bán, thông thường sẽ rơi vào khoảng 75-80% diện tích xây. Phần còn lại là cầu thang, hành lang, sảnh… Để tính doanh thu, bạn lấy [Diện tích sàn bán được (NSA/ NFA)] x [Đơn giá] = [Doanh thu] Lưu ý: Trong dự án Bất động sản, không thể bán được tất cả những gì bạn có, một số thứ là diện tích công cộng, diện tích sử dụng chung … không kinh doanh được. Cách xác định chi phí Có rất nhiều người suy nghĩ thế này, khi họ bỏ ra 2tr để đền bù 1m2 đất, và bán 1m2 đất giá 10tr là đã lời gấp 5. Thực tế, nếu bạn phải đền bù cho 1m2 đất trũng giá là 2tr/m2 thì bạn phải bỏ ra thêm khoảng 2tr/m2 để có thể xây dựng được trên đất ở đó, và sau khi xây dựng có lẽ họ chỉ còn lời 2tr/m2. Lý do là đơn giản là họ chưa tính đến phần chi phí phải bỏ ra. Vậy để xác định chi phí, bạn lại phải xác định cái gì tạo ra chi phí, Trong dự án Bất động sản, theo kinh nghiệm, người ta lọc ra mười mấy mục chi phí, tuy nhiên có thểm gom lại thành các mục chính bao gồm: Chi phí đất: là chi phí bạn bỏ ra để có được miếng đất đó, có nhiều loại chi phí nhưng lớn nhất là Chi phí đền bù và tiền sử dụng đất. Với dự án đô thị thì chi phí đền bù (giả sử ở ví dụ trên là 2tr/m2), lại phải cộng thêm tiền sử dụng đất (theo luật là tính theo định giá nhà nước), tất cả tạo thành chi phí đất. Còn với dự án chung cư, thông thường là đất trống sẵn, nếu có chuyển đổi thì phải đóng thêm tiền sử dụng đất theo định giá của Nhà nước. Chi phí xây dựng: nếu là dự án chung cư thì chi phí này là chi phí xây dựng công trình, Ví dụ đơn giá xây dựng là 10tr/m2 thì [Chi phí xây dựng] = [Đơn giá xây dựng] x [Diện tích xây dựng] và diện tích xây dựng là do nhà thầu đưa ra, vì tùy theo thiết kế còn các công trình khác như cơ sở hạ tầng, tiện ích sống… Chi phí quản lý: bao gồm chi phí pháp lý, chi phí thiết kế, chi phí quản lý dự án, quản lý doanh nghiệp…, thông thường chi phí này sẽ chiếm khoảng 12-18% chi phí xây dựng. Chi phí bán hàng: hiện nay, chi phí quảng cáo, Marketing chiếm khoảng 6-8% tổng doanh thu. Cách xác định dòng tiền Để xác định được dòng tiền bạn phải có các con số chính xác của chi phí và doanh thu, sau đó cần phải đưa doanh thu vào kế hoạch thu tiền và đưa chi phí vào kế hoạch giải ngân. Dự án sẽ càng hiệu quả (tức chỉ số IRR càng cao) khi mà thu được doanh thu càng nhanh và chi các khoản chi phí càng chậm dù rằng tổng phải thu, chi vẫn thế. Kế hoạch thu tiền sẽ được lập dựa theo lịch thanh toán, còn kế hoạch giải ngân thường đi theo tiến độ thực hiện công việc. Sau khi hoàn thành kế hoạch thu tiền và kế hoạch giải ngân. Lấy tổng thu trừ tổng chi sẽ ra dòng tiền. Các chủ đầu tư vì muốn hiệu quả dự án cao thì mục tiêu đề ra là tăng tiến độ thu tiền, làm chậm tiến độ giải ngân. Điều này là một trong những nguyên do gây ra tình trạng mở bán sớm và xây dựng chậm tiến độ. Xác định hiệu quả dự án (Tính IRR) Sau khi đã có được đầy đủ doanh thu, chi phí và dòng tiền, thì chỉ số IRR có thể được tính dựa vào hàm IRR của Excel. Chỉ cần nhập đủ thông tin vào excel thì sẽ ra được chỉ số IRR. Nguồn: http://leminhduc.vn/index.php/2019/05/07/tinh-kha-thi-cua-du-an-va-chi-so-irr/
