Nhiều nhà đầu tư đang đổ tiền vào các khu vực gần khu công nghiệp (KCN) mới mọc lên ở các địa phương như Long An, Bình Dương, Bà Rịa-Vũng Tàu… Nguyên nhân là sự tăng trưởng của phân khúc bất động sản (BĐS) công nghiệp bất chấp ảnh hưởng của dịch COVID-19 từ đầu năm đến nay khiến nhiều người muốn “ăn theo” đà tăng trưởng đó. Săn đất xây phòng trọ, nhà xưởng Long An có thể nói là nơi nhiều nhà đầu tư “ăn theo” BĐS công nghiệp nhất. Gần đây, địa phương này liên tiếp khởi công hàng loạt KCN quy mô lớn. Ông Nguyễn Xuân Thành (Tân Phú) cho biết nhắm được làn sóng nhà máy dịch chuyển từ Trung Quốc, đón đầu các hiệp định thương mại, ông đang săn tìm đất gần cụm công nghiệp Hải Sơn - Đức Hòa Đông để đầu tư. “Tôi đã mua được 3.000 m2 đất với giá chỉ khoảng 3,5 triệu đồng/m2, dự định sẽ đầu tư dãy trọ, nhà xưởng cho thuê” - ông Thành nói. Theo ông Thành, các KCN khi đi vào hoạt động sẽ thu hút lượng lớn công nhân, kỹ sư đến làm việc. Do đó, nhu cầu về phòng trọ sẽ rất nhiều. Thứ hai, một khi KCN phát triển sẽ kéo theo nhiều công ty gia công đến tìm thuê nhà xưởng, kho bãi. Tương tự, ông Quốc Dũng (quận 6) tiết lộ mới mua gần 1.000 m² đất tại huyện Bình Chánh. Ban đầu ông muốn xin chuyển đổi lên thổ cư và tách thửa bán nền. Tuy nhiên, dự đoán sự phát triển của các KCN khu vực này nên ông chuyển hướng đầu tư nhà xưởng cho thuê. Dự kiến mỗi tháng ông có thể thu về ít nhất 60 triệu đồng. Ngoài ra, ông Dũng còn hùn hạp xây dãy trọ 30 phòng hiện đã kín chỗ. Một số nhà đầu tư khác với số vốn khiêm tốn hơn sẽ chọn săn đất diện tích nhỏ 100-150 m2 hoặc nhà phố để kinh doanh cho thuê mặt bằng, kết hợp xây nhà trọ. Bà Ngọc Minh (quận Gò Vấp) quyết định mua đất nền gần một KCN lớn tại Bình Dương với kế hoạch xây dựng theo dạng mặt tiền để kinh doanh, phía sau làm phòng trọ. “Cứ đông dân cư, nhiều công ty thì sẽ có nhiều công nhân, nhu cầu tiêu thụ hàng hóa, phòng trọ sẽ rất nhiều. Vì vậy, tôi mạnh dạn đầu tư vào nhà, đất gần các KCN, chỉ cần có pháp lý đầy đủ là an tâm” - bà Minh chia sẻ. Một dự án đất nền gần khu công nghiệp tại Long An. Ảnh: QUANG HUY Không phải là sân chơi dễ dàng TS Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia BĐS, cho rằng hiện nay các KCN lớn đa số đầu tư bài bản và khép kín. Từ khu ăn uống, nơi ở, thậm chí giải trí, nghỉ ngơi của công nhân, chuyên gia đều được xây dựng khép kín trong KCN. Các địa phương khi quy hoạch KCN cũng đồng bộ những hạng mục này trong đó. Vì vậy, nếu nhà đầu tư “ăn theo” KCN quy mô lớn thì sẽ thất bại. Chỉ những KCN nhỏ lẻ có từ trước thì nhu cầu phòng trọ công nhân mới cao. Trong khi đó, đầu tư nhà, đất gần KCN thời điểm này sẽ phải bỏ chi phí lớn vì giá đã tăng cao. Theo báo cáo thị trường quý II-2020 của kênh batdongsan.com.vn, cùng với lượng tìm kiếm BĐS công nghiệp tăng cao, nhu cầu tìm kiếm BĐS nhà ở gần các KCN cũng tỉ lệ thuận. Nhu cầu tìm nhà, đất gần KCN Nam Tân Uyên tăng 88%, Đức Hòa tăng gần 92%, Vĩnh Lộc tăng 25% so với quý I. “Nếu nhà đầu tư có tiền mặt sẵn, đầu tư bằng tiền nhàn rỗi thì không đáng ngại. Nếu phải đi vay thì sẽ bất lợi vì phòng trọ, nhà xưởng là thu tiền từ từ hằng tháng, đòi hỏi sức chịu đựng tốt. Nếu năng lực tài chính hạn chế sẽ khó trụ vững” - TS Nhân cảnh báo. Ngoài ra, một số chuyên gia cho rằng nhà đầu tư phải lưu ý về tính pháp lý, quy hoạch của BĐS mình mua. Mua phải dự án vướng giải tỏa, chưa có thông tin rõ ràng về việc quy hoạch, bị điều chỉnh quy hoạch, chưa được cấp phép xây dựng hay chậm trễ đầu tư… là rủi ro thường thấy, ảnh hưởng trực tiếp tới việc mua bán đất nền KCN. Một số người đã phải ăn quả đắng khi đầu tư BĐS gần KCN. Đơn cử như ông Đức Hải (quận Phú Nhuận) đã phải bán tháo một nền đất tại dự án đối diện KCN ở Long An. “Gần KCN nhưng dự án lại xa trung tâm, xa khu dân cư nên công nhân không có nhu cầu thuê phòng trọ gần đó. Một số người mua đất rồi kinh doanh quán ăn, cà phê cũng đều ế ẩm” - ông Hải nói. Từ kinh nghiệm của mình, ông Hải cho rằng xây nhà trọ, kho xưởng gần KCN nhưng cũng phải gần chợ, khu dân cư đông đúc, đường sá thuận tiện… Ngoài ra, hình thức kinh doanh này chỉ thích hợp cho nhà đầu tư có vốn nhàn rỗi. Tỉ lệ lấp đầy khu công nghiệp gia tăng Theo công ty chuyên cung cấp dịch vụ BĐS JLL Việt Nam, tỉ lệ lấp đầy BĐS công nghiệp trung bình hai quý đầu năm nay vẫn tăng đến 84% so với cùng kỳ năm ngoái. Dự kiến từ nay đến cuối năm đà tăng trưởng này sẽ được giữ vững. Chỉ riêng trong năm 2020, thị trường BĐS công nghiệp được đánh giá là phân khúc có nhiều lợi thế khi nền kinh tế phát triển ổn định. Tổng diện tích đất cho thuê của toàn miền Nam đạt mức 25.045 ha vào quý II. Tuy nhiên, một vài quỹ đất cho thuê còn lại ở một số KCN hiện hữu đang bị đình trệ vì nhiều lý do khiến nguồn cung này không thể ra mắt, càng khiến tỉ lệ lấp đầy gia tăng nhanh chóng. Diễn đàn SEO HAUIOnline.edu.vn .
